Das sollten Sie zum Bodenrichtwert unbedingt wissen
In Deutschland ist es gesetzlich geregelt, dass Bodenrichtwerte alle zwei Jahre durch den zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt werden. Dabei stellt der Wert einen durchschnittlichen Lagewert dar, der für einen Quadratmeter unbebaute Grundstücksfläche gilt und in einem genau definierten Bereich (Richtwertzone) liegt. Das Richtwertgrundstück selber ist dabei ein fiktives Grundstück, welches sich nicht durch eine Haus- oder Flurstücksnummer finden lässt. Für die individuelle Wertermittlung eines Grundstücks spielt der Bodenwert eine wichtige Rolle. In der Immobilienbewertung wird der Richtwert aufgrund zahlreicher, sehr individueller Einflüsse (Lage in der Richtwertzone, Grundstücksgröße u.v.m.) von Sachverständigen angepasst.
Was sind Bodenrichtwerte?
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche „Richtwerte“ für den Grund und Boden eines Grundstücks, ohne bauliche Anlagen und Bewuchs und der Annahme, dass keine Erschließungskosten mehr zu zahlen sind. Der Wert wird auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen und bezieht sich dabei nicht auf ein konkretes vorhandenes Grundstück, sondern auf ein fiktives Grundstück, das in seinen wesentlichen Merkmalen mit den Grundstücken in einem bestimmten Bereich übereinstimmt. Die Grundstücke mit ähnlichen Eigenschaften bilden dann eine sogenannte Bodenrichtwertzone. Der Richtwert stellt somit einen allgemeinen Lagewert dar.
Wie werden Bodenrichtwerte ermittelt?
Bodenrichtwerte werden alle 2 Jahre zu einem Stichtag (z.B. 01.01.) vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt. Dessen gesetzliche Grundlage sowie seine Aufgaben ergeben sich im Wesentlichen aus §192 und §193 des Baugesetzbuches (BauGB). Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium, zu denen regional ansässige Sachverständige aus verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft berufen werden. Die Bodenrichtwertermittlung erfolgt in gemeinsamen, anspruchsvollen Sitzungen bei denen u.a. tatsächliche (Ver)Käufe, die Ortskenntnisse der Sachverständigen und Indexreihen zu Marktentwicklungen ausgewertet werden. In einer sachverständigen und faktenbasierten Diskussion werden in der Folge alle Bodenrichtwertzonen besprochen und beschlossen.
Die wesentliche Problematik bei der Ermittlung der Werte besteht darin, dass in vielen Bereichen keine oder nur wenige unbebaute Grundstücke veräußert werden. In diesen Fällen erfolgt die Ermittlung der Richtwerte z.B. über Kaufpreise von bebauten Grundstücken, Vergleichspreisen aus anderen Bodenrichtwertzonen oder auch durch Fortschreibungen.
Warum werden überhaupt Bodenrichtwerte ermittelt?
Die Ermittlung von Bodenrichtwerten soll eine Transparenz auf den Grundstücksmärkten schaffen und sicherstellen. Sie sind eine wichtige Grundlage bei der Bodenwertermittlung, die wiederum bei der Immobilienbewertung sowohl für unbebaute als auch für bebaute Grundstücke benötigt wird. Auch in der steuerlichen Bewertung kommt den Richtwerten eine besondere Bedeutung zu. Hier ist er die Grundlage für die Grundstuer bzw. den Grundsteuerwert und beeinflusst damit die Höhe der Grundsteuer.
Wo erhalte ich einen Bodenrichtwert?
In Sachsen-Anhalt werden die Werte online über das Geodatenportal veröffentlicht und kostenlos zur Verfügung gestellt. Mit der Webanwendung „Bodenrichtwert“ können die Bodenrichtwertzonen und Bodenrichtwerte eingesehen sowie ein Auszug erzeugt und heruntergeladen werden. Darüber hinaus erteilen die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse weiterhin schriftliche, kostenpflichtige Auskünfte. Grundsätzlich sind alle Personen berechtigt, eine entsprechende Auskunft zu verlangen – unabhängig davon, ob die Person in der jeweiligen Richtwertzone lebt oder nicht.
Eine kostenlose Auskunft zum Bodenrichtwert erhalten Sie in Sachsen-Anhalt über den folgenden Link des Geodatenportals (Stand 04/2024):
kostenlose Bodenrichtwertauskunft
Anwendungshinweise
- Wählen Sie durch klicken auf die 3 horizontalen Striche oben links aus, ob Sie Bodenrichtwerte für Bauland oder land- und forstwirtschaftliche Flächen angezeigt haben möchten.
- In dem neu erscheinenden Fenster „Bodenrichtwerte“ wählen Sie bitte in der Kopfzeile den zutreffenden Stichtag aus. Hier können auch ältere Bodenrichtwerte angezeigt werden.
- Im Reiter „Suche“ wählen Sie das Grundstück durch die Adresseingabe oder die Eingabe der genauen Flurstücksbezeichnung aus.
- Der Bodenrichtwert wird Ihnen im Reiter „Ergebnisse“ anzeigt.
- Für die kostenlose Darstellung des Bodenrichtwertes in der Bodenrichtwertkarte klicken Sie im Reiter „Bodenrichtwertkarte“ auf den Button „Sofort erzeugen“. Der Bodenrichtwert wird in Form der Bodenrichtwertkarte als PDF-Datei auf Ihrem Computer gespeichert.
Wie kommt man zum Bodenwert für sein Grundstück?
Für ein konkretes Grundstück sind die individuellen Grundstücksmerkmale, die von denen des Richtwertgrundstücks abweichen, durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Abweichende Grundstücksmerkmale können z.B. sein:
- ein größeres oder kleineres Grundstück
- ein schmaleres oder tieferes Grundstück
- eine abweichende Art und Maß der baulichen Nutzung
- Umweltschäden (Altlasten)
- eine abweichende geografische Lage
- eine abweichende Topografie
- eine abweichende Erschließungssituation bzw. abgabenrechtlicher Zustand
- ein anderer Stichtag
Diese Abweichungen können im Rahmen einer Grundstücksbewertung z.B. über Indizes, Umrechnungskoeffizienten, Zu- und Abschläge oder auf sonstige Weise berücksichtigt werden.
Was ist mit besonderen Grundstücksbereichen?
Einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Richtwertgrundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität, wie zum Beispiel Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen, können zwar Bestandteil der Bodenrichtwertzone sein, der dort angegebene Bodenrichtwert gilt jedoch nicht für diese Grundstücke.
Ich unterstütze Sie gerne, wenn Sie Hilfe beim Bodenrichtwert brauchen oder den Verkehrswert Ihres Grundstücks kompetent und transparent ermitteln möchten.
Nehmen Sie Kontakt mit mir auf! Ich freue mich Ihnen weiterhelfen zu können.
